Верховный суд России указал на риск лишиться квартиры даже при зарегистрированных в ЕГРН праве собственности и ипотеке, если жилье выбыло из владения других собственников помимо их воли. Об этом рассказал юрист Игорь Барыкин.
В рассмотренном деле супруг без согласия остальных собственников, включая несовершеннолетних детей, продал квартиру. Покупатель передал ее банку в залог, перестал платить по кредиту, и финансовая организация потребовала продать объект с торгов. Три инстанции поддержали банк как добросовестного залогодержателя, но Верховный суд их решения отменил.
Ключевым оказался не вопрос осведомленности банка, а то, что квартира выбыла из владения сособственников помимо их воли: в таком случае добросовестность залогодержателя не позволяет обратить на нее взыскание. Покупателям одной выписки из ЕГРН недостаточно. Если жилье приобреталось в браке, нужно установить семейное положение продавца на дату покупки и проверить нотариальное согласие второго супруга либо документы о личной собственности.
При долевой собственности следует выяснить состав владельцев и соблюдение преимущественного права покупки, а при наличии детских долей — получить разрешение органа опеки. Также нужно изучить основания предыдущих переходов права, аресты, ипотеку, судебные споры и зарегистрированных жильцов.